TÜRKİYE DE EMLAK FİYATLARI NEDEN DÜŞMEZ 11 MADDE İLE ÖZET VE SONUCU...

1) Türkiye'de insanlar genel olarak para ve sermaye piyasalarından anlamaz. Geleneksel eğilimler tüm yatırımları gayrimenkule yönlendiriyor. İnsanımız emlak yatırımı genlerine işlemiş. Yatırım yapacak uzun vadede daha sağlıklı bir yatırım aracı bulamıyor. Faiz reel bazda paranın erimesi anlamına geliyor. Döviz ise emme basma tulumba gibi. Bir aşağıda. bir yukarıda.

2) İstanbul hep emlak fiyatlarının pahalı olduğu bir şehirdi. Bu dünya genelinde İstanbul'un "şerefiyesi en yüksek şehir" olmasından kaynaklanıyor. Gelecekte de İstanbul pahalı olacak.

3) Şu an konut piyasasının en büyük sorunu arz fazlası. Arz halen devam ediyor. Ama eskisi kadar çok arz yok. Klasik teori burada da geçerlidir. Arzın 6 evresi vardır. a) Azalarak artış. b) Artarak artış. c) Zirve. d) Azalarak azalış. e) Artarak azalış. f) Durma noktası Şu an piyasalar 4. evrede. Yani arz az da olsa devam ediyor. 2018'den itibaren muhtemelen 5. evreye geçer.

4) Gayrimenkulü anlamada para ve sermaye piyasası araçları önemlidir. Ama yeterli değildir. Piyasaya bu açıdan bakmak bir çok gerçeği anlamamızı sağlar. FED'in faiz artıracak ve bilanço küçültecek olması gelecek yıllarda dünyada ABD kökenli paranın çekileceği anlamına geliyor. Bütün bunlardan daha önemlisi ise gayrimenkulün ihtiyaç boyutudur. İstanbul'un yıllık 300 bin konut ihtiyacı var. Bunlardan 100 bini evlenenler için. 60 bini boşananlar için. Geriye kalanı ise göç ve yenileme için. İstanbul'da "evsiz" olmadığına göre kimse sokaklarda ve parklarda yaşamadığına göre bu ihtiyaç hep devam edecek. Burada en fazla yenilemeden kaynaklanan ihtiyaç ötelenebilir. Kriz dönemlerinde evlenme azalır. Ama FED faiz artırıyor ya da bilanço küçültüyor gerekçeleriyle evlilikler durma noktasına gelmez. Ama boşanma sayıları artar. Ekonomik krizler boşanmaları hızlandırır.

5) Mevcut konutların önemli bir kısmı niteliksiz. Depremsel açıdan dayanıklı değil. Park ve otopark sorunu var. İstanbul'da temel ihtiyaç nitelikli konut. Aileler ve bulabildikleri ik fırsatta daha iyi bir konutta oturmaya hazır.

6) Yabancılar -montanı düşse de- alıma devam ediyor. Dövizin yüksekliği yabancılar açısından İstanbul ve Türkiye'yi daha cazip hale getiriyor. Türkiye'nin de içinde yer aldığı bölgede yaşanan sıkıntılar gelecek yıllarda İstanbul ve Türkiye'ye olan yabancı talebini sürdürecek.

7) Konut kredilerinin toplam bakiyeleri düşüş eğiliminde. BDDK ve Merkez Bakası verilerine göre yılbaşından bu yana bankalar daha az kredi veriyor. Ayrıca borçlar kapanıyor. Açılan kredi rakamları kapanan kredi rakamlarından az.

8) Konut kredisi hala en düşük sorunlu kredi. Yani kredisini ödemeyenlerin sayısı en düşük kredi türü. İnsanlar yaşadıkları tüm sorunlara ve sıkıntılara rağmen konut kredisi taksitlerini ödüyor. Aksatmamaya çalışıyor.

9) Ev sahiplerinin ve yatırım için alanların çoğu maliyet hesabı yapıyor. 2001 yılında -konut fiyatları dip yaptığında- insanlar kira çarpanı kavramını bilmiyordu. Ayrıca uzun yıllar yüksek enflasyon nedeniyle maliyet hesabı yapamıyordu. Şimdilerde ise herkes -neredeyse bir matematik veya iktisat profesörüymüş- gibi hesap yapabiliyor.

10) Şirketler finansal açıdan sıkışsa bile ucuza satmaya yanaşmıyor. İnşaat maliyetlerindeki yükselişin fiyatlara eninde sonunda yansıyacağını biliyor. Sattığı fiyattan yerine koyamayacağının farkında.

11) Yatırım için alanlar da ucuza satmaya yanaşmıyor. Yerine yenisini koyamayacağını biliyor.

Sonuç: İstanbul'da emlak balonundan bahsedemeyiz. Olsa olsa köpüklerden bahsedebiliriz. Biz bu baloncuklara ve köpüklere oluştuğu dönemlerde dikkat çekmiştik. Şu an piyasalarda yaşanılan durgunluk uzun vadede sağlıklı bir piyasa gelişmesi adına gayet normal. İstanbul gibi şerefiyesi yüksek ve arsa arzının zor olduğu bir şehirde uzun vadede alan kazanır. Burası Miami'nin binlerce kilometrelik kumsallarına veya Moskova'nın çevresindeki geniş arazilere ya da Dubai'nin çöllerine benzemez. Sıkışıp satanlar olmadığı sürece emlak fiyatlarında düşüş olmaz. Emlak uzun vadeli düşünmeyi gerektiren bir yatırım enstrümanıdır. Kısa vadeli düşünenlerin para ve sermaye piyasalarına yönelmesi daha doğru olur. fiyatlar düşeceği beklentisi ile alımı öteleyen ciddi bir kesim var. Bu kesim eninde sonunda alım yapacak.

#KİRALIK #SATILIK #EV #GAYRİMENKUL #HABER #İSTANBUL #EMLAK #KONUT #DAİRE